Az ipari és lakóingatlanok szegmense dinamikus fejlődése egy új fejezetet indít el Magyarország ingatlanpiacán.

Bővülő befektetések, regionális tőke és stratégiai váltás

A CBRE friss elemzése alapján az idei évben 800 millió eurós befektetési forgalomra számíthatunk, ami kétszerese a 2024-es 400 millió eurónak. A következő évben várhatóan - a gazdasági növekedés felpörgetése, a monetáris politika enyhítése és a régiós tőkebeáramlás erősödése miatt - ismét elérheti az 1 milliárd eurós határt.

2023 és 2025 között Magyarországra több mint 23 milliárd eurónyi működőtőke érkezett, amely elsősorban ipari fejlesztések keretein belül valósult meg. Takács Ernő, az IFK elnöke hangsúlyozta, hogy ezek az ipari beruházások nem csupán gazdasági szempontból jelentősek, hanem geopolitikai értelemben is új irányt adnak az országnak. "Magyarország nem csupán épít, hanem egy új stratégiát is képvisel. Az ország képes nemcsak gyártani, hanem komplex szolgáltatásokat is nyújtani - legyen szó logisztikáról, korszerű infrastruktúráról vagy kiemelkedő ipari innovációkról. Ezzel a lépéssel az ingatlanpiac is új lehetőségeket találhat" - tette hozzá Takács.

A befektetési piacon napjainkban a magyar tőke játszik meghatározó szerepet, azonban egyre inkább teret nyernek a régiós, főként cseh befektetők, valamint az EU-n kívüli szereplők is. Ugyanakkor a nyugat-európai befektetők aktivitása egyre visszafogottabbá válik. Az osztrák tőke újbóli megjelenése, valamint a kínai invesztíciók, különösen az akkumulátor- és elektromobilitási szektorban, új lehetőségeket nyithatnak meg a piacon.

A 2024-es stabilizációt követően 2025-ben új növekedési ciklus vette kezdetét a hazai ingatlanfejlesztés terén. A befektetési forgalom megduplázódása a piaci bizalom újjáéledését jelzi, míg az ipari és lakófejlesztések felerősödése a reálszektor dinamizálódását tükrözi. E mögött három kulcsfontosságú tényező áll: egy makrogazdasági fordulat, amely csökkenő inflációval és mérséklődő kamatokkal jár együtt; kormányzati programok, mint például az Otthon Start és a zöld fejlesztési ösztönzők; valamint a régiós integráció, amely a magyar és közép-európai tőke megerősödését hozta magával.

Az ipari ingatlanpiac a növekedés élére állt: a teljes állomány ma már meghaladja a 17 millió négyzetmétert, ebből közel 6 millió m2 bérlemény, míg bő 11 millió m2 saját tulajdonú raktár vagy gyártócsarnok. További 2,5 millió négyzetméternyi fejlesztés van folyamatban, főként saját használatra, de 520,000 m2 új csarnok is épül bérlői igényeket célozva. A kereslet különösen vidéken erős, ahol szeptember végére a kereslet már 25%-kal meghaladta a tavalyi egész éves szintet. A kiemelt régiók között szerepel Észak-Magyarország (Debrecen, Miskolc), a Dél-Alföld (Szeged, Békéscsaba) és a Dél-Dunántúl (Pécs, Baranya). Ezekben a térségekben az infrastrukturális fejlesztések - autópályák, hidak - új befektetési hullámot indítottak el. Az egyetemi városok szerepe is felértékelődik, mivel a szakképzett munkaerő biztosítása az ipari fejlesztések alapfeltétele. A vidéki raktárpiac kihasználatlansága 9% körül maradt, szemben a budapesti 13%-kal, ami a vidéki kereslet tartósságát mutatja.

"Debrecen kiemelkedő példája egy olyan sikeresen működő városfejlesztési modellnek, amely az ipari, lakó- és kiskereskedelmi beruházások összekapcsolásával nemcsak a vidéki nagyvárosok helyzetét erősíti, hanem hozzájárul Budapest központi szerepének mérsékléséhez is" - nyilatkozta Takács Ernő.

A jövő ipari beruházásai már nem pusztán gyártóüzemek, hanem komplex technológiai és logisztikai központok, amelyek új lakhatási igényeket is generálnak a környező településeken.

2025 a lakáspiac szempontjából mérföldkőnek számít. Az inflációs nyomás csökkenése és az állampapírok lejárata révén a kereslet jelentős fellendülésen ment keresztül. A befektetők és a végfelhasználók egyaránt visszatértek a piacra, újraélesztve a vásárlási kedvet. Az Otthon Start Program által nyújtott kedvezményes hitelek friss impulzusokat hoztak a használt és új lakások piacára, amely így ismét egy növekedési pályára állt.

Ennek ellenére az újépítésű lakások kínálata nem tudja követni a keresletet: 2025-ben várhatóan 16 ezer új lakás készül el, miközben legalább 25 ezer lenne szükséges a lakásállomány megújulásához.

A 1,5 millió forint/négyzetméter alatti lakások iránti kereslet rohamosan nő, míg a felette lévő árszegmensben jelentős hiány tapasztalható. Ezt a piaci űrt kizárólag az 1,7 millió forint/négyzetmétertől kezdődő prémium ingatlanfejlesztések tudják betölteni.

A fenntartható lakáspiac megteremtésének alapja a kiszámítható szabályozási környezet – figyelmeztetett Takács Ernő. A szakértők hangsúlyozzák, hogy amennyiben nem bővítjük a lakáskínálatot, a kereslet továbbra is csak az árak emelkedését fogja generálni. A fejlesztők számára kiemelten fontos az 5%-os lakásáfa véglegesítése, illetve a 250 lakásnál nagyobb, Otthon Start-kompatibilis projektek kiemelt beruházási státuszának megteremtése, ami ösztönözheti a nagyobb volumenű fejlesztéseket. 2026-tól a társasházi építményi jog bevezetésével jogi védelmet élveznek azok is, akik még csak a tervezési fázisban lévő új lakásokat vásárolnak, ez várhatóan tovább növeli a finanszírozási lehetőségeket és erősíti a vevői bizalmat.

Az irodapiac jövője izgalmas fordulatok előtt áll, hiszen az év végén ütemezetten érkeznek a használatbavételi engedélyek a legjelentősebb beruházásokhoz. A változások szele már fújdogál a szektorban: az új irodanegyedek Budapest XI. és XIV. kerületeiben hamarosan pezsgő élettel telnek meg. Ezzel szemben a következő évben a belső kerületekben várhatóan nőni fog a kihasználatlan irodaterületek aránya, köszönhetően az állami intézmények átköltözésének. Ez a helyzet egyre több ingatlantulajdonost késztet arra, hogy átgondolja ingatlanának funkcióját; így sok irodaház szállodává alakul át, vagy lakóingatlanokká formálódik.

A turizmus eközben újra erős: Budapest nemzetközi vendégforgalma újra 2019-es szint felett van, de a szállodakapacitás továbbra is elmarad a régiós viszonyításként tekintett Bécs vagy Prága szintjétől. A fővárosban jelenleg körülbelül 27 ezer szoba működik, szemben a prágai 37 ezres és a bécsi 43 ezres kínálattal. Idén Budapesten 800 új szoba nyílik, de a következő két évben további 2.200 szobával gazdagodik a magyar főváros hotelkínálata

Takács Ernő véleménye szerint a magyar ingatlanpiac hosszú távú fejlődése szorosan összefonódik az állami, önkormányzati és magánszektor koherens együttműködésével. "A lakáspiaci változások és az ipari beruházások kölcsönösen erősítik egymást, de a tartós növekedéshez nélkülözhetetlen, hogy a szabályozási környezet és a finanszírozási feltételek stabilak legyenek. A 2025-ös esztendő új fejezetet nyitott a hazai ingatlanpiac történetében" - emelte ki az IFK elnöke. Az ingatlanfejlesztők úgy látják, hogy a magyar ingatlanpiac új növekedési irányvonalon halad, azonban a kereslet és kínálat egyensúlyának megteremtése, a telekárak kontrollálása, valamint az állami, önkormányzati és piaci szereplők közötti együttműködés elengedhetetlen a sikerhez.