Számtalan új lakás kerül a piacra szinte villámgyorsan - Vajon véget ér a nagy üzlet korszaka?

Ne hagyd ki az év legfontosabb ingatlanközvetítői eseményét! A szeptember 17-i REA 2025 SUMMIT remek lehetőséget kínál arra, hogy naprakész, gyakorlati tudást szerezz a legújabb ingatlanpiaci, jogi, szabályozási és finanszírozási kérdésekről, és találkozz az iparág kulcsszereplőivel! Jelentkezz Te is!

Egyre több olyan befektető adja mostanában el a lakását, aki néhány éve még kiadasi célra vásárolt. Sőt, olyan lakások is piacra kerülnek, amelyeket kifejezetten kiadási célra építettek 5-10 éve, és még mindig a beruházó tulajdonában vannak. De az eddig kiadott, gyengébb energetikai besorolású, felújítandó lakásokból is többet értékesítenek most.

Úgy fest, hogy 100 millió forint felett már nem igazán éri meg egy havi 250-300 ezer forintért kiadható lakást vásárolni. A lakások megtartásának kérdése is egyre inkább kétséges. Ezt támasztja alá a Duna House tranzakciós adatai, amelyek szerint 2025 első negyedévében körülbelül 10 százalékkal több olyan ingatlant értékesítettek, amelyeket korábban befektetési céllal, bérbeadási szándékkal vásároltak meg.

Főként Budapestre, valamint a jelentősebb egyetemi és turisztikai központokra jellemző, hogy a korábbi hosszú távú bérbeadásban gondolkodó ingatlantulajdonosok egyre nagyobb számban választják az eladás lehetőségét.

- mondta lapunknak Szegő Péter, a Duna House PR és elemzési szakértője.

A főváros belső kerületei (VI., VII., VIII., IX.) különösen érintettek a bérleti piac túltelítettsége miatt, ami a hozamok csökkenéséhez vezetett. A bérlők egyre inkább szelektívek az energetikai és műszaki állapottal kapcsolatban - emelte ki a szakértő. Megjegyezte, hogy hasonló tendenciák figyelhetők meg Debrecenben, Szegeden, Pécsett és Győrben is, ahol a hallgatói lakhatás átalakulása szintén csökkentheti a bérlői keresletet. A Balaton-parti ingatlanok esetében pedig a szigorodó Airbnb-szabályok és a szezonalitás miatt egyre gyakoribbá válik az értékesítés.

Főként a 30-60 négyzetméteres lakások kerülnek piacra, amelyek régebben a legkeresettebb befektetési lehetőségek közé tartoztak.

A tulajdonosok körében egyre inkább növekszik az eladási kedv a gyenge energetikai besorolású, valamint a közepes vagy felújításra szoruló ingatlanok esetében. Eközben a bérbeadásból származó bevételek csökkennek, miközben a fenntartási és korszerűsítési költségek drámai mértékben emelkedtek.

Egy frissen beszerzett lakás bérbeadása kapcsán a DH kalkulációi alapján a bruttó bérleti hozam éves szinten általában a vételár 4-6%-a körül alakul. Azonban nettó szinten ez az arány inkább 3-4%-ra csökken, ami sok befektető számára már kevésbé vonzó, figyelembe véve a kockázatokat és az időt, amit a bérbeadás igényel. Budapest belső kerületeiben, ahol a lakásárak drámaian emelkedtek, a bérleti díjak viszont nem követték ezt a trendet olyan ütemben, a bruttó hozam gyakran csak 3,5-5% között mozog. Ezzel szemben a külsőbb, kevésbé keresett kerületekben a hozamszint még elérheti a 4,5-6%-ot, különösen, ha közepes méretű, jó állapotú lakásokról van szó.

A befektetők döntéseit gyakran befolyásolja a bérleti hozamok csökkenése, a kamatok alakulása, valamint az alternatív befektetési lehetőségek iránti érdeklődés növekedése. Mivel a lakásárak jelentősen megugrottak, miközben az albérleti díjak nem követték ezt a trendet, a frissen vásárolt ingatlanok esetében a várt nettó hozam 3-4% körüli szinten stagnál. Ez sok befektető számára már nem tűnik elég vonzónak, figyelembe véve a kockázatokat és az időráfordítást. Azonban a jelenlegi csökkenő hozamkörnyezet ellenére léteznek olyan speciális ingatlantípusok, ahol a vásárlói érdeklődés stabil marad. Ezek a kategóriák továbbra is ígéretes értékmegőrzést, folyamatos keresletet és könnyű bérbeadhatóságot kínálnak.

Az "A" és "B" energetikai besorolású, alacsony rezsijű lakások iránti kereslet folyamatosan nő, mivel a bérlők egyre tudatosabbak az energiaárak és a fenntartási költségek tekintetében. Ezek a lakások hosszú távon is kedvezőbb lehetőséget kínálnak a kiadók számára, mivel vonzóbbak a költségek minimalizálására törekvő bérlők számára.

A jól kiépített közlekedési hálózattal és korszerű infrastruktúrával rendelkező, új építésű vagy frissen felújított ingatlanok iránt folyamatosan magas a kereslet. Ezek a lakások nemcsak a bérbeadás során kínálnak előnyöket, hanem az értékesítésük is gyorsabb ütemben zajlik, ami hozzájárul a pénzügyi likviditásuk javulásához.

A 30-40 m²-es, praktikus elrendezésű garzonlakások – különösen az egyetemi városokban vagy Budapest jól megközelíthető területein – továbbra is vonzó lehetőséget kínálnak a befektetők számára.

A piaci helyzetet tovább bonyolítja, hogy a befektetési célú ingatlanokból való kiszállók száma nem csupán növekszik, hanem a belépők aránya is drámaian csökken. Az utóbbi hetek tapasztalatai Budapesten azt mutatják, hogy...

A zenga.hu statisztikái szerint a befektetők körében a hagyományosan népszerű belvárosi kerületek lakásai iránt az előző időszakhoz képest csökkent a kereslet.

2025 márciusától áprilisáig a budapesti ingatlanpiacon tapasztalható érdeklődés átlagosan 25%-kal esett vissza. A belvárosi kerületek teljesítménye ekkor még nem mutatott kiugróan gyenge eredményeket: az V. kerület esetében mindössze -8%-os, a VI. kerületnél 0%-os, míg a VII. kerületnél -11%-os változást észleltünk. Ezzel szemben a VIII. és IX. kerületek már korábban is alulteljesítettek, hiszen itt 27% és 31% közötti csökkenés volt megfigyelhető a Zenga adatai alapján. Az igazi fordulópont azonban 2025 áprilisa és májusa között következett be, amikor a belvárosi kerületek iránti érdeklődés drámai mértékben csökkent.

A VI. és VIII. kerület továbbra is kiemelkedett az átlagos teljesítményhez viszonyítva, míg az V., VII. és IX. kerületekben az érdeklődők arányának csökkenése tapasztalható. Különösen a V. kerület esetében volt drámai a visszaesés, amely májusra az utolsó öt kerület közé került. Ennek hátterében valószínűleg a rendkívül magas négyzetméterárak álltak, amelyek a stagnáló vagy csak enyhén emelkedő bérleti díjak mellett elijeszthették a befektetési célú vásárlókat.

"A hozamok vonatkozásában általánosan megfigyelhető, hogy az elmúlt évben a bérleti díjak növekedése elmaradt a lakásárak emelkedésétől, ami a lakáskiadásból származó hozamok csökkenését eredményezte" - nyilatkozta a Portfolio-nak Futó Péter, a zenga.hu ingatlanpiaci elemzési vezetője.

Ingatlanbefektetések esetén elengedhetetlen, hogy a felértékelődésből származó hozamot is számításba vegyük. A gyakorlat azt mutatja, hogy ez a hozam jellemzően magasabb mértékű, ami jelentős előnyöket kínál a befektetők számára.

„A bérbeadásból származó hozamok szempontjából a következő negyedévekre előrejelzett alacsonyabb árnövekedés viszont csökkenést eredményezhet. Ezért nem meglepő, hogy a befektetői aktivitás már most is csökkenő tendenciát mutat” – hangsúlyozta.

A címlapkép egyedi illusztrációként szolgál. Forrás: Getty Images.

Ez a dokumentum nem tekinthető befektetési tanácsadásnak vagy ajánlásnak. Kérjük, vegye figyelembe a részletes jogi tájékoztatást.